Az Airbnb-s lakáskiadás adózása

Az Airbnb-t ma már talán keveseknek kell csak bemutatni. Ez egy online platform, amelyen a lakástulajdonosok a lakásaikat vagy azok egyes szobáit kínálják rövid távú ott tartózkodás céljából elsősorban turisták számára. A céget 2008-ban alapították a kaliforniai San Franciscóban, Magyarországon a 2010-es évek közepe óta működik. Az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadásnak számos előnye és hátránya van mind a lakást hasznosító, mind pedig az adott turisztikai desztináció számára, de ezen cikk nem az úgynevezett „Airbnb-hatást”, hanem ezen tevékenység adózását kívánja bemutatni.

Először azt szükséges tisztázni, hogy az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadás ingatlan bérbeadásnak vagy szálláshely-szolgáltatásnak minősül-e? Elterjedt a rövidtávú ingatlan bérbeadás elnevezés is erre – illetve a hasonló platformokon keresztüli ingatlanhasznosításra egyaránt – azonban valójában egyértelműen szálláshely-szolgáltatásról van szó ebben az esetben. Az ingatlan bérbeadás során jellemzően a hosszú távú hasznosítás a cél, a szálláshely-szolgáltatás azonban csak átmeneti időre jön létre, azonban még inkább megkülönbözteti a két tevékenységet egymástól, hogy utóbbinál előtérbe kerül a tevékenység szolgáltató jellege, például a takarítás, vagy étkezés biztosításának formájában. Ez a tevékenység emiatt tehát egyértelműen a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény hatálya alá tartozó szálláshely-szolgáltatás és nem ingatlan bérbeadás, ami a tevékenység végzésének feltételeire, és annak adózására is hatást gyakorol.

A tevékenység végzésének feltételei

Szálláshely szolgáltatást csak adószám birtokában lehet végezni. A gazdasági társaságok az alakulásukkor kapnak adószámot, a magánszemélyeknek pedig ki kell azt váltaniuk a NAV-nál, erre a xxT101 jelű változás-bejelentő nyomtatvány szolgál. Amennyiben az adózó az Airbnb-n keresztül kívánja hirdetni a kiadó szálláshelyet közösségi adószámmal is rendelkeznie kell. A társaságok ezt szintén kérhetik az alakuláskor, vagy később a xxT201T jelű változás-bejelentő benyújtásával, magánszemélyek esetében az igénylés módja megegyezik a belföldi adószám igénylésének módjával.
A szálláshely szolgáltatási tevékenység nem engedélyköteles, azonban a kereskedelmi törvény alapján a tevékenység végzését be kell jelenteni az önkormányzat részére. A bejelentőlap online kitölthető és beküldhető az önkormányzat részére, az Önkormányzati Hivatali Portálon (OHP) keresztül.

A bejelentésben kötelező feltüntetni a;

    • la szálláshely-szolgáltató nevét, címét, illetve székhelyét
    • la szálláshely-szolgáltató adóazonosító számát, statisztikai számjelét
    • la szálláshely címét, helyrajzi számát, továbbá - nyaralóhajó esetén - a kikötő címét, helyrajzi számát
    • la szálláshely befogadóképességét
    • la szálláshely használatának jogcímét
    • la szálláshely elnevezését
    • lazt, hogy a szálláshely-szolgáltatási tevékenységet mely szálláshelytípus tekintetében kívánja folytatni
    • lazt, hogy a szálláshely-szolgáltató a szálláshelyen kíván-e élelmiszert, élelmiszer-nyersanyagot előállítani, felhasználni vagy forgalomba hozni
    • lazt, ha a szálláshely-szolgáltató helyszíni szemle tartását kéri

    A bejelentéshez mellékelni kell;

    • a szálláshely helyszínrajzát
    • a nem a kérelmező tulajdonában lévő szálláshely esetében a szálláshely használatának jogcímére vonatkozó igazoló okiratot
    • a szálláshelykezelő szoftver meglétét igazoló dokumentumot, és
    • a szálláshely-minősítő szervezet által kiadott minősítő dokumentumot.

    A bejelentésben meg kell jelölni a szálláshely típusát. A kereskedelemről szóló törvény az alábbi szálláshely típusokat különbözteti meg;

    • Szálloda szálláshely
    • az a kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából létesített szálláshelytípus, ahol a hasznosított szobák száma legalább tizenegy, az ágyak száma legalább huszonegy
    • Panzió szálláshely
    • az a kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából létesített szálláshelytípus, ahol a hasznosított szobák száma legalább hat, de legfeljebb huszonöt, az ágyak száma legalább tizenegy, de legfeljebb ötven
    • Kemping szálláshely
    • az a kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából létesített szálláshelytípus, amelyben szállás céljából a vendégek és járműveik számára elkülönült területet, illetve üdülőházat biztosítanak, és amely legalább kilenc lakóegységgel rendelkezik
    • Üdülőháztelep szálláshely
    • az a kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, közművesített területen létesített szálláshelytípus, amelyben a vendégek részére a szállást különálló épületben vagy önálló bejárattal rendelkező épületrészben nyújtják, függetlenül a szobák vagy ágyak számától
    • Közösségi szálláshely
    • az a kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából létesített szálláshelytípus, amelyben az egy szobában található ágyak külön-külön is hasznosításra kerülnek, s ahol az e célra hasznosított szobák száma legalább hat, az ágyak száma legalább tizenegy
    • Egyéb szálláshely
    • az a szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított de előbbi pontokba nem tartozó, valamint a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része, ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat
    • Magánszálláshely
    • az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő, illetve azok egy lehatárolt részének és hozzátartozó területének hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat

    A 235/2019. (X. 15.) kormányrendelet rendelkezései szerint a szálláshely-szolgáltató köteles a belföldi szálláshelyet regisztrálni a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központba, azaz az NTAK-ba. A szálláshely-szolgáltató az elektronikus felületen történő regisztrációját követően, a szálláshelykezelő szoftver alkalmazásával, elektronikus formában szolgáltat adatot az NTAK részére napi és havi bontásban egyaránt.

    Mindezek mellett a szálláshely minősítés is kötelező. Új szolgáltatóknak a működés előfeltételeként került meghatározásra a nemzeti szálláshely-minősítési rendszerben meghatározott minőségi fokozatnak való megfelelés, azaz az adott szálláshely minőségi fokozatának ellenőrzött és igazolt megléte, az 1-5 csillagos rendszerben. A minősítést helyszíni szemlét követően a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testület adja ki. A szálláshely-szolgáltató először a tevékenység bejelentését megelőzően, majd az első minősítést követően háromévente köteles a szálláshely-minősítő szervezet vizsgálatát és értékelését kérni.

    A 48/2013. (XI. 15.) NGM rendelet szabályai szerint a szálláshely-szolgáltatási tevékenység – kivéve a falusi szálláshely-szolgáltatási tevékenységet – az online pénztárgép használatára kötelezett tevékenységek körébe tartozik. Ez a kötelezettség kiváltható azzal, hogy minden egyes vendég részére a szálláshely-szolgáltató számla kibocsájtásról gondoskodik, ezzel megspórolja az online pénztárgép beszerzésével és éves fenntartásával kapcsolatos költségeket. Az online pénztárgép használati vagy számla kiállítási kötelezettség alól az adószámos magánszemély sem mentesül.

    Általános forgalmi adó

    Amennyiben a szálláshely-szolgáltató alanyi adómentességet választ az ÁFA tekintetében, akkor a 12 millió forintos értékhatár eléréséig – év közben tevékenységet kezdő adóalanynál ennek időarányos részéig – ÁFA felszámítása nélkül számlázza ki a szálláshely-szolgáltatás ellenértékét a vevői, azaz a szállóvendégek felé. Azok az adóalanyok, amelyek átlépik az alanyi mentességre vonatkozó értékhatárt, vagy a tevékenységük megkezdésekor bejelentkeznek az ÁFA körbe, 5%-os kulcs felszámítása mellett számlázzák ki a szállásdíjat az ÁFA törvény 82. §-a és 3. számú melléklete alapján.

    Az ÁFA szempontjából az egyik speciális tétel az idegenforgalmi adó. Az idegenforgalmi adó alanya – erről a későbbiekben még lesz szó – a vendégéjszakát eltöltő magánszemély, akitől az adót a szállásadó szedi be. Ezen okból ezt a tételt is szerepeltetni kell a számlán. Ennél a tételnél azonban nem a szállásdíjra vonatkozó ÁFA kulcsot kell alkalmazni, ez ugyanis nem a szálláshely szolgáltatás ellenértéke, hanem ÁFA tárgyi hatályán kívüli tételként szükséges feltüntetni.

    A másik speciális eset az Airbnb jutaléka. Az Airbnb által végzett közvetítői szolgáltatás közösségen belüli szolgáltatás igénybevételnek minősül, ezért a szálláshely szolgáltatónak közösségi adószámmal is rendelkeznie kell. Az ÁFA törvény rendelkezései szerint a közösségen belül igénybe vett szolgáltatások esetén a teljesítés helye a vevő gazdasági letelepedésének országa, jelen esetben Magyarország. A szolgáltatás tehát Magyarországon ÁFA köteles 27%-os adókulcs felszámítása mellett. Az ÁFA körbe bejelentkezett adózók esetén ez az ÁFA levonásba helyezhető, az alanyi adómentes adózók, azonban ahogy a belföldi beszerzéseik során sem, úgy ebben az esetben sem élhetnek az adólevonás jogával. Az alanyi adómentes adózók speciális ÁFA szabályaival a 2022. november 7-én megjelent bejegyzésem foglalkozik részletesen.

    Az ÁFA bevallására a xx65 jelű bevallás szolgál. A bevallás és befizetés határideje havi bevalló esetén a tárgyhónapot követő hónap 20. napja, negyedéves bevalló esetén a tárgynegyedévet követő hónap 20. napja, éves bevallók esetén pedig a tárgyévet követő év február 25. napja. Alanyi adómentes adózóknak a jutalék után fizetendő ÁFA-t havonta kell bevallani és befizetni a NAV részére.

    Idegenforgalmi adó

    Idegenforgalmi adó fizetésére kötelezett az a magánszemély, aki nem állandó lakosként az önkormányzat illetékességi területén legalább egy vendégéjszakát eltölt. Ahogy az előző részben már említettem, az idegenforgalmi adó beszedésére, bevallására, és megfizetésére a szállásadó kötelezett. Az idegenforgalmi adót havonta a tárgyhónapot követő hónap 15. napjáig kell bevallani és befizetni az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat idegenforgalmi adó számlájára. Az idegenforgalmi adó mértéke önkormányzatonként eltérő lehet, Budapesten jellemzően a szállásdíj 4%-ában van meghatározva, vidéken napi tételes összegekkel találkozhatunk. Amennyiben az adott önkormányzat nem vezeti be ezt az adónemet, akkor értelemszerűen nem keletkezik ilyen kötelezettsége a szállásadónak.
    Az idegenforgalmi adó nem a szállásadó bevétele, ő csak a beszedésre, a bevallásra és a befizetésre kötelezett a magánszemély adóalany helyett. Ezért a beszedett idegenforgalmi adó nem számít bele az alanyi adómentesség értékhatárába, ÁFA alany szállásadó esetén nem szükséges az ÁFA felszámítása, továbbá nem képzi sem a turizmusfejlesztési hozzájárulás, sem az SZJA, sem pedig a társasági adó és az iparűzési adó alapját.

    Turizmusfejlesztési hozzájárulás

    A turizmusfejlesztési hozzájárulást a 2016. évi LXVI. törvény alapján a szálláshely-szolgáltatás után is meg kell fizetni. A hozzájárulás alapja a szállásdíj ÁFA nélküli ellenértéke, mértéke 4%. A bevallás és a hozzájárulás megfizetésének időpontja az ÁFA bevallás benyújtásával és az ÁFA megfizetésével megegyező. Az ÁFA bevallás benyújtására nem kötelezett – például alanyi adómentességet választó adózók – bevallási és fizetési határideje a szolgáltatás teljesítési időpontját követő év február 25-e.

    Személyi jövedelemadó (SZJA), szociális hozzájárulási adó

    A magánszemély kereskedelmi szálláshely szolgáltatásból származó jövedelme kétféleképpen adózhat, vagy tételes átalányadózással vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként. A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély tételes átalányadózásának szabályait a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 57/A. §-a rögzíti. Eszerint fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az, aki nem egyéni vállalkozóként a kereskedelemről szóló törvény szerinti szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra. A magánszemély ezen tevékenységére adóévenként az adóév egészére tételes átalányadózást választhat, feltéve, hogy e tevékenységét a tulajdonában, haszonélvezetében lévő, legfeljebb három lakásban vagy üdülőben folytatja. A tételes átalányadó évi összege szobánként 38.400 Ft. A tételes adó választása esetén nincs szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettség.

    Az önálló tevékenységből származó jövedelemként történő adózás esetén is két választási lehetősége van a magánszemélynek. Vagy a 10%-os költséghányadot alkalmazza, vagy él a tételes költségelszámolás lehetőségével. Előbbi esetben a szállásdíj ÁFA nélküli ellenértékének 90%-a az adó alapja, utóbbi esetben a szállásdíjból származó bevételt csökkenti a tevékenység végzése érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadások összessége. Az adóalap után mindkét esetben 15% személyi jövedelemadót, és 13% szociális hozzájárulási adót kell fizetni.

    Mind a tételes átalányadózás választása esetén, mind pedig az önálló tevékenységből származó jövedelem esetében igaz, hogy a magánszemélyeknek az adóelőleget negyedévente a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell befizetni, az ebből a tevékenységből származó jövedelmet pedig az éves SZJA bevallásban, a tárgyévet követő év május 20. napjáig kell bevallani.

    Társasági adó, kisvállalati adó

    Amennyiben a szálláshely-szolgáltató gazdasági társaság, a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásból származó nyeresége után ugyanúgy adózik, mint bármely más tevékenységből eredő nyeresége esetén.

    Azaz, ha a szállásadó a kisvállalati adó alanya, akkor az adó mértéke kisvállalati adóalapot képző személyi jellegű kifizetések és módosító tételek összege után 10% kisvállalati adó és az önkormányzat által bevezetett mértékű iparűzési adó.

    Amennyiben a szállásadó a társasági adó alanya, akkor az adó alapja a pozitív adózás előtti eredmény, ha ez az összeg nem éri el az árbevétel 2%-át, akkor az árbevétel 2%-a képezi a 9%-os társasági adó alapját. Ebben az esetben is felmerül az iparűzési adó fizetési kötelezettség, az adó alapját a helyi adókról 1990. évi C. törvény szóló törvény 39. §-a alapján kell meghatározni, azaz az értékesítés nettó árbevételét az eladott áruk beszerzési értékével, az alvállalkozói teljesítések értékével, az anyagköltséggel, és a az alapkutatás, alkalmazott kutatás, kísérleti fejlesztés adóévben elszámolt közvetlen költségével lehet csökkenteni legfeljebb 0 Ft adóalapig.

    A kisvállalati adóban negyedévente kell adóelőleget fizetni a negyedévet követő hónap 20. napjáig, a társasági adóban havonta, vagy negyedévente, a tárgyhónap vagy a tárgynegyedévet követő hónap 20. napjáig, az iparűzési adóban pedig évente két alkalommal márciusban és szeptemberben kell adóelőleget fizetni, amennyiben az adózó nem élt az új tételes iparűzési adó választásának lehetőségével. Az éves elszámolás határideje mindhárom adónem esetében az évet követő év május 31. napja, amennyiben az üzleti évének utolsó napja december 31-e.

    Amennyiben kérdésed merült fel, keress bizalommal a konyveles@kontirtrend.hu e-mail címen, vagy a főoldal üzenetküldő menüpontján keresztül!

    Jelen bejegyzésben közölt adatok tájékoztató jellegűek, nem tekinthetők adó-, jogi-, vagy egyéb tanácsadásnak. A bejegyzés alapján meghozott üzleti döntésekből eredő károkért, jogkövetkezményekért a Kontír Trend Kft. felelősséggel nem tartozik.